Краснодарский край- как растут «квадраты»?
На протяжении нескольких лет растут цены на недвижимость по всему Краснодарскому краю. Растет спрос на жилье у моря со стороны представителей северных регионов. Как же изменилась цена на «квадрат» в крае, и каковы перспективы строительной отрасли? Приостановит ли рост цен поток инвестиций и увеличение объемов строительства?
Ситуация.
Что скрывать – несмотря на усилия государства, жилье пока не стало по-настоящему доступным для всех россиян. Высокая стоимость жилья по сравнению с доходами граждан делает для многих жителей России и в частности для жителей нашего края неразрешимой проблему приобретения нового жилья. Рост цен на жилую недвижимость опережает темпы роста доходов населения.
Так по сравнению с июлем 2007 года цены на вторичном рынке г. Краснодара возросли на 25%. Если средняя стоимость одного квадратного метра жилья на 14 июля 2007 составляла 45 т. руб., то на сегодняшний день эта цифра составляет порядка 60 т. руб.
На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра- порядка 50 т. руб. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в июле 2007 составляла 36т. руб. По отношению к июлю 2007 года рост цен на первичном рынке показывает цифру в 28% .
Говорить о динамике роста цен и средней стоимости квадратного метра в Краснодарском крае, конечно, следует по отдельным муниципальным образованиям края.
В Столице Олимпиады- 2014- Сочи рост цен за период с июля 2007 года в процентном соотношении колеблется от 40% до 80% по некоторым объектам. Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости на вторичном рынке уже давно превысила отметку в 100 т. руб. На первичном рынке цена предложения квадрата колеблется от 80 т. руб.- эконом класс до 250 т. руб.- элитное жилье.
В Анапе средняя стоимость квадратного метра жилья составляет порядка 60 т руб., однако по некоторым сегментам рынка недвижимости цена квадратного метра также превышает 100 т. руб. По отношению в июлю 2007 года рост цен в разных сегментах и районах г. Анапа составил около 37%. На первичном рынке средняя стоимость метра жилой недвижимости г Анапы- 58 т. руб.
Активно развивающийся Геленджик демонстрирует высокую динамику роста цен: по различным сегментам в отношении в июлю 2007 года- от 37 до 100%.
Средняя стоимость предложения квадратного метра вторичного жилья в Геленджике составляет 70 т. руб.
На первичном рынке в зависимости от сегмента цена квадратного метра колеблется от 60 до 120 т. руб.
Следует отметить, что устойчивую динамику роста цен показывают не только курортные города, пользующиеся популярностью не столько среди местного населения, сколько у представителей других регионов: Москва, Северные и Северо- Западные районы. Поселок Афипский, будучи не столь популярным как Анапа и Геленджик является ярким примером общей для всего края тенденции роста цен на недвижимость. Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Афипском составляла в июле 2007 года- 26 т. руб. Июль 2008- 41 т. руб. Рост цен на вторичном рынке недвижимости п. Афипский составил 37%. 27% рост цен на вторичном рынке мы видим и в ст. Динской, в которой средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья на сегодняшний день составляет 50 т. руб., а в июле 2007 в среднем «квадрат» в Динской стоил- 36500т.руб.
Наш инвестиционный потенциал.
По данным Администрации муниципального образования г. Краснодар, наш город располагает наиболее высоким инвестиционным потенциалом среди городов Юга России.
По итогам 2007 года инвестиции в основной капитал возросли на 38 процентов, впервые превысив отметку в 50 миллиардов рублей, достигнув 54,7 миллиарда рублей. По итогам января-февраля текущего года объем инвестиций в основной капитал по крупным и средним организациям (по месту нахождения юридического лица) составил 4,7 миллиарда рублей, или 139,4 процента к уровню прошлого года.
Инвестиционная активность сопровождается значительным ростом строительных работ.
Объем работ, выполненный собственными силами по виду деятельности «строительство» всеми хозяйствующими субъектами, за отчетный период составил 7,4 миллиарда рублей, или 118 процентов в сопоставимых ценах к аналогичному периоду 2007 года. Крупными и средними предприятиями выполнено объемов работ на сумму свыше 3 миллиардов рублей, что в 1,3 раза в сопоставимых ценах превышает уровень января - марта 2007 года.
Особое внимание по - прежнему уделялось жилищному строительству.
В первом квартале 2008 года введено в эксплуатацию 145,6 тыс. кв. метров жилья, в том числе индивидуальных жилых домов – 69,9 тыс. кв. метров, что превысило уровень прошлого года соответственно в 1,3 и в 2 раза.
Наибольшее количество жилья ввели в эксплуатацию:
- ЗАО «Кубанская марка» - 17,2 тыс. кв. м;
- ООО МТ «ВПИК» - 15,6 тыс. кв. м.
Администрацией муниципального образования город Краснодар продолжена работа по привлечению средств на строительство и реконструкцию важнейших городских объектов в рамках федеральных и краевых программ.
По состоянию на 01.04.2008 на финансирование целевых программ выделено 266,3 миллиона рублей, в том числе:
- из краевого бюджета – 25,2 миллиона рублей (1,3 процента годового лимита);
- из бюджета муниципального образования город Краснодар – 241,1 миллиона рублей (7,4 процента годового лимита).
По объему подрядных работ, выполненных собственными силами по виду деятельности «Строительство», первую строку рейтинга по ЮФО занимает город Краснодар (7,4 млрд. рублей).
По объему подрядных работ, выполненных собственными силами по виду деятельности «Строительство» на душу населения, город Краснодар также находится на первой позиции (9,4 тыс. рублей), на второй – Ростов-на-Дону (3,4 тыс. рублей).
Перспективы.
На сегодняшний день несмотря на стагнацию на рынке жилой недвижимости Краснодара и небольшое снижение цен по сегменту панельных и блочных домов в микрорайонах КМР и ГМР, нельзя говорить об общей тенденции к снижению цены предложения. Этот тренд обусловлен быстрым ростом цен на жилую недвижимость с января 2008 года при недостаточной платежеспособности населения, что привело к увеличению сроков экспозиции объектов жилой недвижимости, и, как следствию, снижению цены предложения со стороны некоторых продавцов, выставляющих на продажу недвижимость относящуюся к вышеуказанным сегментам. В перспективе во втором полугодии 2008 года мы скорее всего также будем наблюдать рост цен на недвижимость, который, кстати сказать, продолжается уже несколько лет примерно на 30% в год.
Одним из действенным инструментом развития рынка недвижимости является ипотечное кредитование. Для сравнения за рубежом- 90% сделок с недвижимостью происходит с привлечением заемных средств- ипотечного кредита. Конечно, для России пока эти цифры недостижимы. Не секрет, что в последнее время многие банки увеличили процентные ставки и ужесточили требования к заемщикам, и этому есть ряд объективных причин: повышение ставки рефинансирования РФ, ипотечный кризис за рубежом, ужесточение требований по стандартам АИЖК. Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что взять ипотечный кредит сегодня может себе позволить только определенная категория граждан. Уровень заработной платы ипотечного покупателя в России должен быть выше среднего в том регионе, где он проживает. Молодые специалисты, пусть и перспективные, в эту категорию, как правило, не попадают, так как зарабатывают еще недостаточно. Поэтому, несмотря на высокий инвестиционный потенциал Краснодара и постоянно растущее количество введенных в эксплуатацию квадратных метров, пока немногие из краснодарцев могут позволить себе приобрети жилье в ситуации, когда цены растут такими темпами по всему Краснодарскому краю.